Contratto preliminare, patti accessori e risoluzione stragiudiziale per inadempimento

La pronuncia del Tribunale di Perugia del 15 maggio 2020 offre lo spunto per un’analisi della natura del contratto preliminare e del suo rapporto con il definitivo, aspetti essenziali per la soluzione dei problemi posti dal caso oggetto di commento. Le questioni affrontate sono legate alla risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare che obbliga le parti alla stipula di un negozio misto di vendita e permuta e che è caratterizzato dalla presenza di un patto accessorio particolarmente complesso, suscettibile di vari inquadramenti. La nota aderisce in parte alla decisione del collegio, qualificando la pattuizione apposta in calce al preliminare come una clausola valida e non vessatoria; condivide l’interpretazione dei giudici perugini che fanno riferimento ad una clausola risolutiva espressa e ad una caparra confirmatoria, ma critica il richiamo operato ad un’ipotesi di acconto del prezzo della vendita. Un dubbio interpretativo viene sollevato in ordine alla decisione del collegio giudicante di non ammettere la riducibilità delle somme versate dal promissario acquirente, ove ritenute manifestamente eccessive. Non pare, infatti, potersi escludere la possibilità di un’applicazione analogica della regola di cui all’art. 1384 c.c. alla fattispecie prevista dall’art. 1385 c.c.